شرح اهم إلتزامات المؤجر في القانون الجزائري
أولا : الشروط الواجب توفرها في الشيء المؤجر
تـسـلـيـم الـمـحـل الـتـجـاري أو الـمـؤســســة الـحـرفـيـة
ضــمـان الاستغلال الــهــادئ و عـــدم الــتــعــرض
مشروعية التعامل في الشي المؤجر
يكون الشي المؤجر غير قابل للاستهلاك
ثانيا : الإلتزامات التي تقع علي عاتق المؤجر
ثانيا : الإلتزامات التي تقع علي عاتق المؤجر
شرط خاص بالمؤجر
أن يكون الشيء المؤجر موجودا أو قابلا للوجود
أن يكون الشي المؤجر معين أو قابل للتعيين
مشروعية التعامل في الشي المؤجر
أن يكون الشي المؤجر غير قابل للاستهلاك
مقدمة : يحدد القانون بدقة حقوق وواجبات المؤجر و المستأجر و يفرض أن تكون هذه الحقوق و الواجبات مفصلة في
مقدمة : يحدد القانون بدقة حقوق وواجبات المؤجر و المستأجر و يفرض أن تكون هذه الحقوق و الواجبات مفصلة في
عقد إيجارأمام الموثق. يكون هذا العقد أساس العلاقة مع المالك خلال مدة الإيجار حول المسائل المرتبطة بالمسكن: الإيجار و الأعباء ، كيفيات الدفع، الأعمال و التصليحات، شروط الفسخ، الخ فماهي الإلتزامات التي تقع علي عاتــــــــــــــــق المؤجر ؟
أولا : الشروط الواجب توفرها في الشيء المؤجر
لم يحدد المشرع الجزائري صراحة شروط الشيء المؤجر, مما سنضطر إلى الرجوع إلى القواعد العامة وبالتحديد من المادة 92 إلى المادة 95 من القانون المدني.
1أن يكون الشيء المؤجر موجودا أو قابلا للوجود :
يجب أن يكون الشيء المؤجر موجودا وقت العقد أوقابلا للوجود والإيجار هنا شأنه شأن سائر العقود خيث يعتبر هذا الشرط من القواعد العامة وقد نص عليه المشرع في المادة الجزائري في المادة 92 الفقرة الأولى من القانون المدني
أولا : الشروط الواجب توفرها في الشيء المؤجر
لم يحدد المشرع الجزائري صراحة شروط الشيء المؤجر, مما سنضطر إلى الرجوع إلى القواعد العامة وبالتحديد من المادة 92 إلى المادة 95 من القانون المدني.
1أن يكون الشيء المؤجر موجودا أو قابلا للوجود :
يجب أن يكون الشيء المؤجر موجودا وقت العقد أوقابلا للوجود والإيجار هنا شأنه شأن سائر العقود خيث يعتبر هذا الشرط من القواعد العامة وقد نص عليه المشرع في المادة الجزائري في المادة 92 الفقرة الأولى من القانون المدني
يجوز أن يكون محل الالتزام شيئا مستقبلا ومحققا
وبالتالي إذا كان الشي معدوما وقت العقد، ولكنه محتمل الوجود في المستقبل، فإن الإيجار يكون صحيحا .
2أن يكون الشي المؤجر معين أو قابل للتعيين :
يجوز أن يكون محل الإيجار معينا أو قابل للتعين وهذا طبقا للمادة 94 من القانون المدني الجزائري حيث نصت المادة
وبالتالي إذا كان الشي معدوما وقت العقد، ولكنه محتمل الوجود في المستقبل، فإن الإيجار يكون صحيحا .
2أن يكون الشي المؤجر معين أو قابل للتعيين :
يجوز أن يكون محل الإيجار معينا أو قابل للتعين وهذا طبقا للمادة 94 من القانون المدني الجزائري حيث نصت المادة
إذا لم يكن محل الالتزام معينا بذاته، وجب أن يكون معينا بنوعه، ومقداره وإلا كان العقد باطلا . ويكفي أن يكون المحل معينا بنوعه فقط إذا تضمن العقد مايستطاع به تعيين مقداره
3مشروعية التعامل في الشي المؤجر:
لايكفي أن يكون الشي المؤجر موجودا وقت العقد أو قابل للتعيين بل يج أن يكون التعامل فيه مشروع فيه أيضا وهذا مانصت عليه المادة 93 من القانون المدني الجزائري
3مشروعية التعامل في الشي المؤجر:
لايكفي أن يكون الشي المؤجر موجودا وقت العقد أو قابل للتعيين بل يج أن يكون التعامل فيه مشروع فيه أيضا وهذا مانصت عليه المادة 93 من القانون المدني الجزائري
إذا كان محل الالتزام مستحيلا في ذاته أو مخالفا للنظام العام أو الأداب العامة كان باطلا بطلانا مطلقا
4-أن يكون الشي المؤجر غير قابل للإستهلاك :
طبيعة الإيجار وجوهره يقضيان أن يكون الشيء المؤجر غير قابل للإستهلاك ،أي أنه لايهلك من مجرد إستعماله لأول مرة، فالغاية من الإيجار هو تمكين المستأجر من الإنتفاع بالشيء المؤجر خلال مدة معينة وهذا إقتضى فرض العديد من الإلتزامات على المؤجر للتحقيق هذه الغاية كما أن المستـأجر ملتزم في المقابل بإستعمال الشيء بحسب مأعد له والمحافظة عليهورده بعينه في نهاية المدة المحددة للإنتفاع.
كل هذا لايتحقق إلا إذغ كان الشيء قابلا للإستعمال المتكرر. ولا يقدخ في ذلك إذا كانت الأشياء تفقد من قيمتها بالإستعمال طالما كان الفقد من قيمة الشيء نتيجة للإستعمال المألوف للشيء بحسب مأعد له
5شرط خاص بالمؤجر:
لا يشترط في المؤجر أن يكون مالك للعين المؤجرة فيستطيع من يملك حق الإنتفاع أو حق السكن أو حق الاستعمال أو حق الإدارة للعين المؤجرة أن يبرم عقد إيجار للعين المنتفع بها أو الساكن بها أو التي عنده فيها حق الاستعمال.
ثانيا : الالتزامات التي تقع علي عاتق المؤجر إن أول أثر يترتب على المؤجر هو فقدانه صفة التاجر، بمجرد انعقاد العقد، إلا إذا بقي يستغل محل تجاري آخر، و على النقيض من ذلك فالمستأجر المسير يصبح تاجرا أو حرفيا إذا تعلق الأمر بمؤسسة ذات طابع حرفي بدون أن يكون مالكا للمحل، أو المؤسسة الحرفية.
إن الإلتزامات و الحقوق تترتب بمجرد انعقاد العقد و لا دخل لشهر عملية الإيجار هذه في ذلك, و من أهم الالتزامات الواقعة على المؤجر:
1تـسـلـيـم الـمـحـل الـتـجـاري أو الـمـؤســـســـة الــحـرفـيــة :
إن المؤجر ملزم بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر المسير بجميع مشتملاتها و مستلزماتها المتفق عليها في العقد, قصد تمكينه من الانتفاع بها, و الواقع العلمي أظهر أن الطرفين يحرران كشف بالعتاد المؤجر مادة بمادة و كذا العلامات و المهارات الفنية, قصد إلحاقها بأصل العقد, و كل إخلال بهذه الالتزامات المتفق عليها يترتب عنه فسخ العقد حسب القواعد العامة 476 ق.م.ج، و إذا استلزم الأمر إصدار رخصة إدارية لاستغلال المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية, وجب على المؤجر السعي إلى الحصول عليها و تحويلها لفائدة المستأجر المسير.
غير أن البضائع تكون محل اتفاقية مستقلة، فقد يتم الاتفاق على بيعها للمستأجر المسير، و قد يتم الاتفاق على إرجاعها عينا أو مثليا عند نهاية العقد
2ضــمــان الإســتـــغـــلال الــهــادئ و عــــدم الــتــعــرض:
و فحوى هذا الالتزام هو امتناع المؤجر عن القيام بأي عمل من شأنه عرقلة انتفاع المستأجر, طبقا لبنود العقد, و خاصة منها عدم منافسة المستأجر، كما يضمن المؤجر أيضا كل تعرض قانوني صادر منه شخصيا أو من الغير و كذا سلامة المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية من العيوب .
3الــقـــيــد أو تــعــديـل الـقــيـد فـي الــسـجل الـتـجـاري :
يلتزم المؤجر إما بتسجيل نفسه في السجل التجاري , أو تعديل قيده الخاص مع بيان تأجير التسيير قصد إعلام الغير و اطلاعه على الوضعية القانونية الحالية للمحل أو المؤسسة الحرفية من ناحية الإستغلال.
و لقد بينت المحكمة العليا في إحدى قراراتها الجزاء المترتب عن مخالفة هذا الإلتزام لما ثبت أن الطاعن استجاب للشروط المتعلقة بتحرير عقد التسيير كما هو مشار إليه أعلاه خلافا لما ذهب إليه قضاة المجلس، فإن عدم تسجيل نفسه بالسجل التجاري لا يؤدي إلى بطلان عقد التسيير الحر المذكور لأنه يمس بحقوق المؤجر، و لما حكم قضاة الموضوع بعكس ذلك فإنهم خرقوا القانون، مما يستوجب إثارة هذا الوجه تلقائيا من قبل المحكمة العليا مع النقص و الإحالة
4أعـمــال الــصـــيـانــة:
على المؤجر التزام آخر, يتمثل في صيانة العين المؤجرة, و ذلك بالقيام بجميع الترميمات الضرورية دون تلك الخاصة بالمستأجر ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك، و عند عدم التزامه بذلك بعد إعذاره جاز للمستأجر أن يحصل على إذن من المحكمة للقيام بذلك على نفقة المؤجر (479 ق.م.ج) و يحق للمؤجر أن يتردد على المحل شخصيا أو بواسطة ممثل عنه للتحقق من صيانة المحل و حفظ الأدوات بشرط أن لا يعرقل سيره.
خاتمة : تجدر الملاحظة أنه من المنطقي أن يبقى المؤجر مسؤولا عن ديون الإستغلال إلى غاية علم الغير بهذا العقد عن طريق النشر و خلال مدة ستة أشهر بعد ذلك, و بقدر مسؤولية غير محدودة قد تفوق قيمة المحل أو المؤسسة الحرفية , و بالتالي فهي مسؤولية كبيرة على المشرع جعل سقف لها، و لو أن النص يحدد مصطلح الديون الخاصة بالاستغلال فقط ،مع التذكير أن محكمة النقض الفرنسية حددت ديون الاستغلال الواقعة على عاتق المؤجر بالتضامن مع المستأجر المسير بمصطلح الديون الضرورية للاستغلال و من أهم الحقوق الأساسية للمؤجر نجد الأجرة, و التي يجوز أن تكون محل نظر كل ثلاث سنوات على غرار مادة الإيجارات حسب المادة 213 من القانون التجاري, بناءا على رغبة و طلب إحداهما بموجب رسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول, أو بموجب إجراء غير قضائي .
4-أن يكون الشي المؤجر غير قابل للإستهلاك :
طبيعة الإيجار وجوهره يقضيان أن يكون الشيء المؤجر غير قابل للإستهلاك ،أي أنه لايهلك من مجرد إستعماله لأول مرة، فالغاية من الإيجار هو تمكين المستأجر من الإنتفاع بالشيء المؤجر خلال مدة معينة وهذا إقتضى فرض العديد من الإلتزامات على المؤجر للتحقيق هذه الغاية كما أن المستـأجر ملتزم في المقابل بإستعمال الشيء بحسب مأعد له والمحافظة عليهورده بعينه في نهاية المدة المحددة للإنتفاع.
كل هذا لايتحقق إلا إذغ كان الشيء قابلا للإستعمال المتكرر. ولا يقدخ في ذلك إذا كانت الأشياء تفقد من قيمتها بالإستعمال طالما كان الفقد من قيمة الشيء نتيجة للإستعمال المألوف للشيء بحسب مأعد له
5شرط خاص بالمؤجر:
لا يشترط في المؤجر أن يكون مالك للعين المؤجرة فيستطيع من يملك حق الإنتفاع أو حق السكن أو حق الاستعمال أو حق الإدارة للعين المؤجرة أن يبرم عقد إيجار للعين المنتفع بها أو الساكن بها أو التي عنده فيها حق الاستعمال.
ثانيا : الالتزامات التي تقع علي عاتق المؤجر إن أول أثر يترتب على المؤجر هو فقدانه صفة التاجر، بمجرد انعقاد العقد، إلا إذا بقي يستغل محل تجاري آخر، و على النقيض من ذلك فالمستأجر المسير يصبح تاجرا أو حرفيا إذا تعلق الأمر بمؤسسة ذات طابع حرفي بدون أن يكون مالكا للمحل، أو المؤسسة الحرفية.
إن الإلتزامات و الحقوق تترتب بمجرد انعقاد العقد و لا دخل لشهر عملية الإيجار هذه في ذلك, و من أهم الالتزامات الواقعة على المؤجر:
1تـسـلـيـم الـمـحـل الـتـجـاري أو الـمـؤســـســـة الــحـرفـيــة :
إن المؤجر ملزم بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر المسير بجميع مشتملاتها و مستلزماتها المتفق عليها في العقد, قصد تمكينه من الانتفاع بها, و الواقع العلمي أظهر أن الطرفين يحرران كشف بالعتاد المؤجر مادة بمادة و كذا العلامات و المهارات الفنية, قصد إلحاقها بأصل العقد, و كل إخلال بهذه الالتزامات المتفق عليها يترتب عنه فسخ العقد حسب القواعد العامة 476 ق.م.ج، و إذا استلزم الأمر إصدار رخصة إدارية لاستغلال المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية, وجب على المؤجر السعي إلى الحصول عليها و تحويلها لفائدة المستأجر المسير.
غير أن البضائع تكون محل اتفاقية مستقلة، فقد يتم الاتفاق على بيعها للمستأجر المسير، و قد يتم الاتفاق على إرجاعها عينا أو مثليا عند نهاية العقد
2ضــمــان الإســتـــغـــلال الــهــادئ و عــــدم الــتــعــرض:
و فحوى هذا الالتزام هو امتناع المؤجر عن القيام بأي عمل من شأنه عرقلة انتفاع المستأجر, طبقا لبنود العقد, و خاصة منها عدم منافسة المستأجر، كما يضمن المؤجر أيضا كل تعرض قانوني صادر منه شخصيا أو من الغير و كذا سلامة المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية من العيوب .
3الــقـــيــد أو تــعــديـل الـقــيـد فـي الــسـجل الـتـجـاري :
يلتزم المؤجر إما بتسجيل نفسه في السجل التجاري , أو تعديل قيده الخاص مع بيان تأجير التسيير قصد إعلام الغير و اطلاعه على الوضعية القانونية الحالية للمحل أو المؤسسة الحرفية من ناحية الإستغلال.
و لقد بينت المحكمة العليا في إحدى قراراتها الجزاء المترتب عن مخالفة هذا الإلتزام لما ثبت أن الطاعن استجاب للشروط المتعلقة بتحرير عقد التسيير كما هو مشار إليه أعلاه خلافا لما ذهب إليه قضاة المجلس، فإن عدم تسجيل نفسه بالسجل التجاري لا يؤدي إلى بطلان عقد التسيير الحر المذكور لأنه يمس بحقوق المؤجر، و لما حكم قضاة الموضوع بعكس ذلك فإنهم خرقوا القانون، مما يستوجب إثارة هذا الوجه تلقائيا من قبل المحكمة العليا مع النقص و الإحالة
4أعـمــال الــصـــيـانــة:
على المؤجر التزام آخر, يتمثل في صيانة العين المؤجرة, و ذلك بالقيام بجميع الترميمات الضرورية دون تلك الخاصة بالمستأجر ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك، و عند عدم التزامه بذلك بعد إعذاره جاز للمستأجر أن يحصل على إذن من المحكمة للقيام بذلك على نفقة المؤجر (479 ق.م.ج) و يحق للمؤجر أن يتردد على المحل شخصيا أو بواسطة ممثل عنه للتحقق من صيانة المحل و حفظ الأدوات بشرط أن لا يعرقل سيره.
خاتمة : تجدر الملاحظة أنه من المنطقي أن يبقى المؤجر مسؤولا عن ديون الإستغلال إلى غاية علم الغير بهذا العقد عن طريق النشر و خلال مدة ستة أشهر بعد ذلك, و بقدر مسؤولية غير محدودة قد تفوق قيمة المحل أو المؤسسة الحرفية , و بالتالي فهي مسؤولية كبيرة على المشرع جعل سقف لها، و لو أن النص يحدد مصطلح الديون الخاصة بالاستغلال فقط ،مع التذكير أن محكمة النقض الفرنسية حددت ديون الاستغلال الواقعة على عاتق المؤجر بالتضامن مع المستأجر المسير بمصطلح الديون الضرورية للاستغلال و من أهم الحقوق الأساسية للمؤجر نجد الأجرة, و التي يجوز أن تكون محل نظر كل ثلاث سنوات على غرار مادة الإيجارات حسب المادة 213 من القانون التجاري, بناءا على رغبة و طلب إحداهما بموجب رسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول, أو بموجب إجراء غير قضائي .